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从媒体对“土地增值税”的误读说起
日期:2013-12-05 浏览次数: 字号:[ ] 视力保护色:

近日,央视报道全国房地产企业欠缴土地增值税3.8万亿元,而地产大亨任志强立即回应称央视是“愚蠢与无知”,并进行了反驳。先不说央视报道是否准确,还是说任志强反驳得对。在今天这个房价居高不下,众人痛恨高房价的时代,忽然曝光房地产企业竟然欠缴万亿元税款这个“猛料”,这给媒体带来的眼球效应,以及对股市的影响不言而喻。

然而事实上是怎么回事呢?国家税务总局相关负责人就此事应对称:房地产企业欠缴上万亿元的土地增值税系为媒体的误解误读。房地产企业既不是央视报道的欠缴上万亿元税款,也不是任志强反驳的那样混淆视听,至此给这场争论一锤定音。然而,一场误读税种的争论,引出这个平时不为人知的土地增值税,也算是给广大群众人开了一堂税收知识普及课。这个远比开展任何一次税法宣传的效果都明显。为此,要弄清这个饱受争议的土地增值税,还得从头说起。

按照《土地增值税暂行条例》规定,土地增值税是以土地和地上建筑物为征税对象,以增值额为税基,并按照30%60%的四级超率累进税率进行征收。要读懂上述对土地增值税的定义,需要点耐心才能明白这个土地增值税到底是个什么样的税种。土地增值税顾名思义,是以土地及土地上的建筑物“增值”而征收的一种税,而且这个增值额的计算还有些复杂,需要换算成增值率,再根据这个增值率对照四级超率累进的税率征收。这个与人们现实中常接触的增值税有区别,虽然其原理是一样,都是按照“增值额”计税,但计算方法却不同。这是其一;其二是土地增值税征收方式与其他税种征收方式也不同。一般的税种是按月征收或者按次征收,而土地增值税因征税对象的复杂就采取了:“预征+清算”的征收方式。也就是,在征税对象项目销售阶段,以月或季度申报收入为基数,按一定的比例预征土地增值税;在项目销售达85%,成本结算基本完成后,再按照实际销售收所得进行清算,计算应纳土地增值税额。

而现在形成对土地增值税误读的焦点就出现这个征收方式上。大部分的房地产企业会按照要求进行预缴土地增值税,但是这个预缴比率各地执行不一,然而这也不违反《土地增值税暂行条例》规定。重点是后面的清算,大部分房产企业,因为地产开发周期长,成本结算复杂,再加上政策的设计、征管手段、企业与政府博弈等因素,使得土地增值税的清算征管难度大,名义税负与实际税负差距较大。这也是央视报道房产企业欠缴上万亿税款的结论所在。事实上,央视报道也有一定的根据,依照全国房地产市场不断攀升的价值来估算,每一个房地产企业的开发项目其土地的增值额都在快速增加,这与全国的房价成正比。正是这个因素,土地增值税的增值率就高,其实现的税款也应大幅增加。现在的问题是,这些理论上已实现的土地增值税,而且房地产企业也在帐面上反映的 “或有负债”何时缴纳?当然,这肯定不是央视报道的那样需要立即缴纳的欠税,,也不是任志强所说不存在欠税,而是需要依据税法的规定,在日常预缴的过程中,这个应税项目达到了结算的要求,及时进行清算后再实现税款的全额缴纳。

这场争论幸好有税收权威来结论,国税总局相关负责人表示,有关房地产企业欠缴上万亿元土地增值是误解误读,理论上房地产企业应当有这个量级的税款存在,但是,并不是现在就实现,而是要经过预征和清算后才能够清缴全部的税款。

一起对于土地增值税关注,虽然是一场误读,但是其副产品,税收宣传效益却不可估量。这是人们关注税收,关心税收,督促有关方面做好税收工作起到了一个良好的促动作用。相信有关方面经过这次争论,定会把压力转化为动力,这其中包括我们的注册税务师行业,应当抓住这次难得的机遇,开展土地增值税的宣传与解读,让土地增值税这个养在深闺不为人知的税种,呈现在阳光下,让税收更透明、更公平。

万  利

2013-11-29


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